Fabege aktie (FABG) – fakta, substansvärde och risker

Fabege är ett svenskt fastighetsbolag med en ovanligt renodlad inriktning: kontorsfastigheter i Stockholmsregionen. Aktien, noterad på Nasdaq Stockholm under tickern FABG, ger exponering mot huvudstadens kontorsmarknad — på gott och ont.

Den här artikeln går igenom vad som driver Fabege aktie: fastighetsbeståndet, förvaltningsresultatet, vakansgraden, substansvärdet, utdelningen och riskerna. Texten är informativ och utgör inte någon rekommendation att köpa eller sälja. Aktuell aktiekurs ändras löpande och bör kontrolleras i realtid.

Vad gör Fabege?

Fabege äger, förvaltar och utvecklar främst kontorsfastigheter, nästan uteslutande i Stockholmsregionen. Den geografiska koncentrationen är bolagets signum: i stället för att sprida sig över landet fokuserar Fabege på ett fåtal områden där det äger stora, sammanhängande bestånd.

Affärsmodellen vilar på tre delar: förvaltning (att hyra ut och sköta befintliga fastigheter), förädling (att bygga om och uppgradera) och stadsutveckling (att utveckla hela stadsdelar över lång tid).

Genom att äga kluster av fastigheter i områden som Arenastaden i Solna, Hagastaden och Hammarby Sjöstad kan Fabege påverka hela stadsdelars attraktionskraft. Beståndet omfattar drygt 2,4 miljoner kvadratmeter.

Eftersom kontor utgör den absoluta majoriteten av portföljen är Fabege en tydlig temperaturmätare för hälsan i Stockholms näringsliv.

Fastighetssektorn har varit under press

Här är en viktig bakgrund som originalbilden av ett bolag i medvind missar.

Fastighetsbolag är mycket räntekänsliga, eftersom de är hårt belånade och eftersom fastighetsvärden faller när avkastningskraven stiger. De kraftiga räntehöjningarna 2022–2023 utlöste därför en tydlig fastighetskris på börsen, och Fabege drabbades under 2024 av stora nedskrivningar av fastighetsvärdena.

Fabege stod dock stadigare än många konkurrenter, tack vare en relativt låg belåningsgrad. Under 2025 stabiliserades läget: förvaltningsresultatet steg, och fastighetsvärdena slutade i stort sett falla. Men bilden är blandad snarare än entydigt positiv, vilket är viktigt att förstå.

Nyckeltalen för 2025

För 2025 var resultatet just blandat.

På den positiva sidan steg förvaltningsresultatet med 5,7 procent till 4,52 kronor per aktie. Det är det mått som visar den löpande lönsamheten i uthyrningsverksamheten, efter finansiella kostnader, och är det viktigaste operativa måttet för ett fastighetsbolag.

På den mer bekymmersamma sidan steg vakansgraden till 14 procent, en ökning med 2 procentenheter. För ett kontorsbolag är vakansen en central varningssignal: tomma lokaler ger inga hyresintäkter. Fastighetsvärdena sjönk också något, vilket drog ned substansvärdet.

Substansvärde och substansrabatt

Ett begrepp är avgörande för att förstå Fabege aktie: substansvärdet.

Substansvärdet (ofta mätt som EPRA NTA eller NRV) är det beräknade nettovärdet av bolagets tillgångar per aktie — förenklat, vad fastigheterna är värda minus skulderna. Vid utgången av 2025 låg det på cirka 135 kronor per aktie, ned något från året innan.

Poängen är hur aktien förhåller sig till detta värde. En fastighetsaktie handlas ofta till rabatt mot substansvärdet i osäkra tider (marknaden tror att fastigheterna är värda mindre än i böckerna) och till premie i goda tider. Att jämföra aktiekursen med substansvärdet är därför ett av de vanligaste sätten att bedöma om aktien är billig eller dyr.

Finansiering och räntekänslighet

I en kapitalintensiv bransch är finansieringen avgörande, och den är kärnan i Fabeges risk.

Belåningsgraden (loan-to-value, LTV) låg vid utgången av 2025 på 43 procent, vilket är en relativt konservativ nivå för branschen och en förklaring till att Fabege stod stadigare än många under krisen. Räntetäckningsgraden, som visar förmågan att betala räntekostnaderna, förbättrades något.

När räntorna stiger ökar kostnaderna för skulden, vilket pressar förvaltningsresultatet. Fabege hanterar detta genom räntesäkringar och genom att sprida ut när lånen förfaller, så att inte allt måste omförhandlas samtidigt vid ett ogynnsamt tillfälle. En stor del av finansieringen kommer från banklån, med obligationer som ett mindre komplement.

Utdelning

Fabege lämnar utdelning kvartalsvis och har en policy att dela ut en del av förvaltningsresultatet.

För räkenskapsåret 2025 höjdes utdelningen med 10 procent till 2,20 kronor per aktie (från 2,00 kronor), utbetalad i fyra delar. Att höja utdelningen trots ett blandat år signalerar att ledningen ser en viss stabilisering.

Samtidigt är en varning på sin plats: kassaflödet i fastighetsbolag kan vara svagare än förvaltningsresultatet antyder, särskilt under investeringstunga perioder, vilket kan påverka utdelningsutrymmet framåt. Utdelningen är alltså inte garanterad att fortsätta växa.

Kontorsmarknadens framtid

En strukturell fråga hänger över alla kontorsbolag: hybridarbetets effekt på efterfrågan.

Debatten om distansarbete har påverkat sentimentet kring kontorsfastigheter. Fabeges strategi är att fokusera på högkvalitativa lokaler i attraktiva, kollektivtrafiknära lägen — resonemanget är att företag i en hybridvärld efterfrågar kontor som fungerar som attraktiva mötesplatser, snarare än enkla skrivbordsytor.

Om den strategin håller återstår att se. Den stigande vakansgraden visar att efterfrågan på kontor inte är självklar ens i attraktiva lägen, vilket är den centrala osäkerheten för bolaget.

Stadsutveckling

En del av Fabeges långsiktiga värdeskapande sker genom stadsutveckling — att utveckla hela områden över lång tid.

Ett exempel är Flemingsberg i södra Stockholm, där bolaget varit med och utvecklat en ny regional kärna med fokus på utbildning, hälsa och innovation. Sådana projekt kan skapa betydande värde, men kräver mycket kapital och tålamod, och avkastningen ligger långt fram i tiden. Projektrisk — förseningar och ökade byggkostnader — är en reell faktor.

Jämförelse med andra fastighetsbolag

Fabege skiljer sig från andra stora fastighetsbolag genom sin renodling. En förenklad jämförelse:

Fabege är alltså den mest renodlade Stockholmsinriktade kontorsspelaren. Det innebär en tydlig avvägning: vid en stark utveckling i Stockholm kan Fabege prestera bättre än mer spridda bolag, men den geografiska och sektormässiga koncentrationen ger också en högre exponering om just Stockholms kontorsmarknad viker.

Risker att känna till

Flera risker är specifika för Fabege aktie.

Ränterisk. Den mest avgörande. Högre räntor ökar finansieringskostnaderna direkt och pressar fastighetsvärderingarna, vilket kan leda till nya nedskrivningar.

Vakansrisk. Den mest akuta just nu. En vakansgrad på 14 procent innebär att en betydande del av lokalerna står tomma. Stiger den vidare pressas intäkterna.

Geografisk koncentration. Hela beståndet ligger i Stockholmsregionen. En lokal nedgång slår därför hårdare än för ett geografiskt spritt bolag.

Kontorstrenden. Om hybridarbete varaktigt minskar efterfrågan på kontorsyta påverkas hela affärsmodellen.

Projektrisk. Stora stadsutvecklingsprojekt kan försenas eller fördyras.

Utdelningsrisk. Ett svagare kassaflöde kan begränsa utrymmet för framtida utdelningshöjningar.

Så följer du Fabege

Några konkreta hållpunkter.

Följ vakansgraden och nettouthyrningen, som visar efterfrågan på lokalerna, samt förvaltningsresultatet per aktie, som visar den löpande lönsamheten. Bevaka substansvärdet och hur aktien handlas i förhållande till det (rabatt eller premie), samt belåningsgraden och räntenivån, som avgör den finansiella risken.

Rapporterna kommer kvartalsvis.

Sammanfattning

Fabege aktie (FABG) ger en renodlad exponering mot kontorsfastigheter i Stockholmsregionen. Bolaget står finansiellt stabilare än många konkurrenter, med en belåningsgrad på 43 procent, och höjde utdelningen för 2025 till 2,20 kronor per aktie.

Bilden är dock blandad. Sektorn har pressats av högre räntor, Fabege gjorde stora nedskrivningar under 2024, och vakansgraden steg till 14 procent under 2025. Aktien är starkt beroende av ränteläget och av Stockholms kontorsmarknad, och handlas ofta i förhållande till sitt substansvärde på cirka 135 kronor per aktie.

Denna text är informativ och utgör inte investeringsrådgivning. Alla investeringar innebär risk, och historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Gör din egen analys och rådgör vid behov med en oberoende rådgivare.

Vanliga frågor om Fabege aktie

Nedan besvaras några vanliga frågor.

Vad äger Fabege för fastigheter?

Främst kontorsfastigheter i Stockholmsregionen, med inslag av handel och bostadsprojekt inom stadsutvecklingsområdena. Beståndet omfattar drygt 2,4 miljoner kvadratmeter.

Varför fokuserar Fabege bara på Stockholm?

Den geografiska koncentrationen ger djup lokal marknadskännedom och möjlighet att utveckla hela stadsdelar. Baksidan är en högre exponering om just Stockholms kontorsmarknad viker.

Hur påverkar räntan Fabege aktie?

Mycket. Högre räntor ökar finansieringskostnaderna och pressar fastighetsvärderingarna, vilket ofta ger en lägre aktiekurs. Fastighetsaktier är bland de mest räntekänsliga på börsen.

Vad är substansvärde och substansrabatt?

Substansvärdet är nettovärdet av bolagets tillgångar per aktie (cirka 135 kronor vid utgången av 2025). Handlas aktien under detta värde talar man om en substansrabatt, ofta ett tecken på marknadens osäkerhet.

Hur stor är Fabeges utdelning?

För 2025 höjdes den till 2,20 kronor per aktie, en ökning med 10 procent, som betalas ut kvartalsvis. Utdelningen är dock inte garanterad att fortsätta växa.

Vad betyder den höga vakansgraden?

Vakansgraden på 14 procent innebär att den andelen av lokalerna står tomma och inte ger hyresintäkter. Det är en central faktor att bevaka för ett kontorsbolag.

Vad är den största risken med Fabege aktie?

Ränteläget i kombination med kontorsmarknaden. Höga räntor pressar värderingar och resultat, och en svag kontorsmarknad höjer vakansen — och bolaget är helt beroende av Stockholm.

Hur köper man aktier i Fabege?

Via en nätmäklare eller din bank, normalt genom ett ISK eller en kapitalförsäkring. Aktien handlas på Nasdaq Stockholm under tickern FABG.